بررسی چالش ها و راهبردهای سرمایه گذاری در بخش مسکن

طی سال های اخیر به دلیل توسعه بازار مسکن در کشور و وجود نوسان های شدید در میزان عرضه و تقاضای این کالا که اغلب ناشی از تغییرات صورت گرفته در قیمت های ساخت و خرید و فروش این  کالا می باشد، تمرکز اقتصاددانان و سیاستگذاران به این بخش جلب شده است. بخش مسکن از دو لحاظ حائز اهمیت است، چراکه از یک سو تأمین کننده یکی از اساسی ­ترین نیازهای اجتماعی انسان یعنی سرپناه است. از سوی دیگر، مسکن به عنوان کالایی است که با سایر بازارها و بخش های اقتصادی حلقه های ارتباطی پسین و پیشین قوی دارد و همچنین به عنوان دارایی مهم عامل ذخیره ثروت و منبع درآمد نیز خواهد بود.

بسیاری از محققین معتقدند سرمایه ­گذاری در بخش مسکن اثرات بسیار بیشتری نسبت به سرمایه گذاری در بخش غیرمسکونی بر اقتصاد دارد.
در مرحله تولید، ساخت و ساز مسکن ارزش افزوده ایجاد می کند که در حساب های ملی به عنوان ارزش ­افزوده بخش ساختمان لحاظ می شود.
در مرحله بهره برداری نیز ارزش افزوده ذخیره واحدهای مسکونی از دو بخش اجاره واقعی و اجاره محاسباتی تشکیل شده و در بخش خدمات و زیربخش خدمات و مستغلات وارد می شود که از لحاظ سهم و درصد در تولید ناخالص داخلی اهمیت بسیار زیادی دارد. ارتباط غیرمستقیم بخش مسکن به این طریق است که ساخت و ساز مسکن و بهره برداری از آن نیازمند نهاده­ ها و مواد اولیه ای است که از طریق سایر بخش­های اقتصادی تولیدشده و در اختیار بخش مسکن قرار می گیرد، لذا افزایش تولید بخش مسکن موجب تقویت رشد تولید و اشتغال در سایر بخش های اقتصادی خواهد شد.
یکی از راهکارهای سرمایه گذاری در بخش مسکن سرمایه گذاری خارجی است که در سالهاي اخير، کشور ایران در کنار سایر کشورهاي جهان و با توجه به امتيازات ویژه سرمایه گذاري خارجی تلاش­های هاي زیادي براي جذب سرمایه­ گذاري خارجی به عمل آورده است. به رغم این تلاش­ها، با توجه به پتاسيل هاي فراوان،  ظرفيت ها و موقعيت ژئو استراتژیك ایران در مقایسه با کشورهاي دیگر داراي پتاسيل هاي ضع­یف و نامناسب، نتیجه شایانی حاصل نشده و ميزان جلب سرمایه­ گذاري خارجی ایران، نسبت به توانمندي­هاي آن، بسیار پایين بوده است، در بازار مسکن اولین خواسته سرمایه­ گذار امنیت سرمایه­ اش است . 
ایران در رده ­بندی کشورها در زمینه امنیت سرمایه ­گذاری در گروه چهارم قرار دارد و آرامش خاطر چندانی را برای سرمایه­ گذاران خارجی به وجود نمی­آورد. سرمایه­ گذار خارجی فقط تضمین بانکی را قبول می­کند این در حالی است که ایران در ارتباط با بانک­ها با مشکلات متعددی از قبیل تحریم­ ها روبروست. دیوانسالاری، مذاکرات طولانی بی­حاصل، برخورد نامناسب رسانه­ ها یا سابقه وضع قوانین زیان­بخش برای سرمایه­ گذاری خارجی و....از جمله مشکلات سرمایه گذاران خارجی در بخش مسکن است.

شهر پرند که شهر جدیدی در ایران محسوب می­شوند و به منظور گنجایش سرریز جمعیتی شهر تهران ایجاد شده است. مساکن موجود در این شهر ابتدا به صورت مستقل و تک واحدی ساخته شده اما بعدا به صورت مسکن مهر عرضه شده است. به علت عدم توان ورود بخش خصوصی، دولت با عنوان مسکن اجتماعی و مسکن مهر جهت ساخت و ساز به شهر ورود کرده است که با توجه به کیفیت پایین ساخت و ساز در این شهر استقبال چندانی از واحدهای ساخته شده نشده است. همچنین مشکلات دیگر در زمینه کیفیت ساخت و نداشتن تجربه کافی در ساخت و ساز به مشکلات این شهر افزوده است.
 
بازار مسکن ایران با توجه به جمعیت جوان و ترکیب هرم جمعیتی بازاری است که به شدت رو به رشد که تا یک دهه دیگر رشد شتاب­ زده تقاضا ادامه داشته و پس از آن این رشد رو به کاهش خواهد گذاشت. با توجه به این شرایط سرمایه­ گذاری در این بخش می­تواند به اقتصاد ایران کمک شایانی بکند. حال آنکه این سرمایه­ گذاری خارجی نیز باشد که با ارزآفرینی و کارآفرینی در این حوزه همراه است. این موضوع در شهرهای جدید مانند پرند فرصت بسیار ویژه ­ای می­ باشد چون با توجه به برنامه­ ریزی­ های نادرست کلان در کشور نیاز به سرمایه­ گذاری خارجی و استفاده از تجارب آن­ها در مسکن­ سازی می­تواند فرصت مناسبی برای شهر پرند باشد.
 

کاوه نیل قاز
کارشناس ارشد شهرسازی