بررسی بازار اجاره‌بها نشان می‌دهد با وجود کاهش چشمگیر جابه‌جایی‌ها در فصل پاییز، نرخ رشد کرایه واحدهای مسکونی همچنان مثبت است. گزارش اخیر بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن نیز حاکی از تورم بیش از ۴۰ درصدی اجاره‌بها در مقیاس سالانه است. این روند پرشتاب دست کم از سه سال قبل آغاز شده و مشخص نیست قرار است در کدام نقطه پایان یابد.
به گزارش صدای بانک از تجارت‌نیوز، بررسی نظریه‌های کنترل بازار اجاره، راهکارهای متنوعی را پیش پای مسئولان قرار می‌دهد که البته بخشی از آنها در بازار مسکن ایران قابل اجرا نیست؛ با این حال اما موفق‌ترین راهکارها عموما راهکارهای تشویقی بر پایه افزایش تولید و عرضه بوده است. این در حالی است که پرونده بازار اجاره ایران همواره به رویکردهای تنبیهی منتهی شده است.
رویکرد تنبیهی
این رویکرد تنبیهی مدتی است در مالیات بر خانه‌های خالی نمود پیدا کرده است؛ این در حالی است که به ریشه‌های خالی ماندن خانه‌ها و کناررفتن مالکان از بازار رهن و اجاره پرداخته نمی‌شود. طی سه سال اخیر نرخ تورم رشد شدیدی داشته به نحوی که در مقاطعی قیمت انواع کالا و خدمات در بازارهای مختلف به صورت لحظه‌ای افزایش یافته‌اند. این روند به طور طبیعی مالکان را به امید افزایش بیشتر قیمت اجاره، از عرضه منصرف کرده است.
این در حالی است که دولت می‌توانست به جای تمرکز بیش از دو ساله بر طرح شکست‌خورده مالیات بر خانه‌های خالی، با جدیت بیشتری به تولید و افزایش عرضه بپردازد تا تورم مسکن و اجاره‌بها از مسیر منطقی‌تری کنترل شود. چرا که بر اساس مکانیزم عرضه و تقاضا به طور طبیعی هر گاه عرضه افزایش یابد و پاسخگوی تقاضای بازار باشد، قیمت‌ها تعدیل می‌شوند. در همین حال مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی در ایران، كسر هزينه‌هاي اصلي مانند تعمير و نگهداري را که رویکردی تشویقی است در ننظر نمی‌گیرد.
لزوم توجه به تولید
کارشناسان اقتصاد مسکن، گزینه تولید را یکی از از اساسی‌ترین راهکارهای کنترل بازار اجاره‌بها می‌دانند. این در حالی است که بررسی آمارهای حوزه مسکن نشان می‌دهد سالانه از تعداد پروانههای ساخت کاسته می‌شود. بر اساس آمارها، تعداد مجوزهای ساخت خانه در بهار امسال حتی به 100 هزار مورد هم نرسیده و این در حالی است که گفته می‌شود کشور سالانه به یک میلیون واحد مسکونی جدید نیازمند است. این مقایسه آماری به خوبی نشان می‌دهد بازار مسکن ایران تا چه حد تشنه و با کمبود جدی روبروست.
در این میان اما اگرچه همه دولت‌ها طرح‌های متنوعی را برای سیراب کردن بازار مسکن ارائه می‌دهند اما تا کنون هیچ‌یک نتوانسته‌اند پاسخگوی این نیاز باشند. طرح نهضت ملی مسکن رئیسی هم در ابتدای سال دوم دولت وی روی زمین کمتر از 10 درصد پیشرفت داشته و از همین ابتدا زنگ خطر شکست وعده‌های مسکنی را به صدا درآورده است.
تقویت سمت عرضه در بازارهای پیشرو
در کشورهایی نظیر آمریکا، آلمان و سوئد که بازارهای اجاره بزرگ و پیشرویی دارند، از روش‌های متنوعی برای تقویت سمت عرضه استفاده می‌شود. در این بازارها عموما مسکن استیجاری توسط دو بخش خصوصی و دولتی عرضه می‌شود و هر کدام به جامعه هدف متفاوتی خدمات‌رسانی می‌کند. ساخت مسکن توسط بخش خصوصی در کنار کنترل و تعدیل بازار مسکن می‌تواند از آسیب‌های ناشی از سرگردانی سرمایه‌های بزرگ نیز جلوگیری و آنها را به سمت حوزه ساخت و ساز مسکن سوق دهد.
دولت نیز می‌تواند در این مسیر از طریق ایجاد سیستمی هم‌راستا با اهداف حمایت از مسکن امن، سکونت‌پذیر و استطاعت‌پذیر راه را برای تولید هموار کند. این نظام حمایتی می‌تواند شامل حذف بروکراسی و تامین مالی از طریق ارائه تسهیلات متناسب باشد.
دولت همچنین می‌تواند راسا نیز برای ورود به حوزه ساخت مسکن استیجاری اقدام کند که جامعه هدف آن نیز خانوارهاي كم‌درآمد خواهند بود. خانه‌هایی که تنها برای اجاره ساخته می‌شوند و دولت با تنظیم و تعیین قیمت اجاره می‌تواند نیاز بخش بزرگی از خانوارهای فاقد مسکن را پوشش دهد.
تقویت سمت تقاضا
اگرچه آثار تقویت سمت عرضه و افزایش تولید در مقابل سمت تقاضا همواره پایدارتر، مناسب‌تر و کم‌ریسک‌تر است اما در برخی مقاطع سمت تقاضا نیازمند کمک جدی است. بر همین اساس دولت‌ها ممکن است تصمیم بگیرند با ارائه تسهیلاتی به مستاجران برای پرداخت هزینه‌های مسکن کمک کنند. انواع وام‌هاي دولتي، يارانه‌های مسكن، يارانه‌های سود تسهیلات، پشتيبان درآمد اضافي، معافيت مالياتي و مواردي از اين دست می‌تواند رد زمره حمایت‌های دولت از سمت تقاضا باشد. یک نمونه از این موارد که در ایران هم اجرا شده، وام ودیعه مسکن است. روشی که البته به دلیل فقدان اطلاعات کافی از طرف‌های قرارداد در مواردی با سوءاستفاده روبرو و از مسیر واقعی خود منحرف شده است.
رویکردهای قوانین کنترلی
کارشناسان اقتصاد مسکن عنوان می‌کنند دولت موظف است مانند هر بازار دیگری، به عنوان تنظیم‌گر در بازار اجاره‌بها نیز ورود کند. با این حال اما قوانین كنترل اجاره بايد دست کم سه محور بااهمیت را در نظر داشته باشد؛ یکی از این موارد ایجاد تمايز میان واحدهاي استيجاري نو و بهسازی شده با واحدهای قدیمی است. در همین حال بهتر است قراردادهای اجاره برای مدت زمانی بیش از یک سال و بدون افزایش اجاره‌بها نوشته شود. این اقدام می‌تواند به ثبات اجتماعی محله‌ها و ثبات در زندگی خانوارهای مستاجر کمک کند. با این حال اما عدم افزايش اجاره بها در قراردادهاي اجاره كوتاه‌مدت در ایران با توجه به تورم سالانه دو رقمی قابلیت اجرا و پذیرش احتماعی از سوی مالکان را نخواهد داشت و حتی اگر دولت بر اجرای آن اصرار بورزد با مقاومت مالکان و دورزدن قوانین روبرو خواهد شد. به عنوان مثال در ساده‌ترین راهکار، مالک مبلغ رهن اولیه را به اندازه‌ای بالا می برد که تورم سالیانه را نیز پوشش دهد.
راهکارهای عملیاتی
اما در نهایت با توجه به شرایط فعلی دولت و کمبود جدی منابع مالی که طرح های عمرانی دولتی را زمین زده است نمی‌توان به تقویت مالی سمت عرضه و تقاضا از سوی دولت امیدوار بود. در نتیجه می‌توان تنها راهکار عملی برای دستیابی به هدف کنترل بازار اجاره را در تسهیل ساخت‌وساز توسط بخش خصوصی یافت. در کنار این فاکتور البته لازم است دولت انرژی بیشتری صرف کنترل نرخ تورم کند تا کار در حوزه کنترل تورم اجاره‌بها هم آسان شود! میزان رشد اجاره بها طی یک سال گذشته (تا پایان مهرماه) در شهر تهران و کل مناطق شهری به ترتیب معادل 40.9 و 46.8 درصد بوده است. در همین حال نرخ تورم سالانه هم تا پایان مهرماه معادل 42.9 درصد بوده است. این روند حاکی از پیروی قیمت اجاره‌بها از نرخ تورم است. گفتنی است نرخ تورم سالانه در شهریورماه هم 42.1 درصد بوده و به عنوان پیشران تورم مسکن و اجاره‌بها عمل کرده است. نتایج همین بررسی اجمالی، کنترل نرخ تورم را به عنوان اصلی‌ترین وظیفه دولت برای ساماندهی بازار مسکن از جمله بازار اجاره‌بها مطرح می‌کند.
