تأکید رهبر معظم انقلاب بر لزوم سلب اعتبارِ معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول به‌عنوان یکی از مبادی اصلی فساد، علاوه بر زمینه‌سازی برای تسریع در تعیین تکلیف «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات»، مُهر تأییدی بر دغدغه چند ساله آیت‌الله رئیسی و نامه وزیر اقتصاد برای شفاف‌سازی معاملات، پیشگیری از فرارهای مالیاتی و قطع دست سوداگران و سفته‌بازان از بازار است.

به گزارش صدای بانک از ایرنا، رهبر معظم انقلاب در دیدار صبح امروز رئیس و مدیران ارشد قوه قضاییه، معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول را از منشاءهای بزرگ فساد دانستند و با تأکید بر سلب اعتبار از این‌گونه معاملات، تصویب قانون در این خصوص را مصلحت قطعی کشور و نظام دانستند؛ تأکیدی که امید به تعیین تکلیف طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در مجمع تشخیص مصلحت نظام را بیشتر می‌کند.

معضلی چندساله به نام معاملات غیر رسمی
موضوع معاملات اموال غیرمنقول از زمان تصویب قانون ثبت اسناد و املاک در سال ۱۳۱۰ جایگاه مهمی در نظام حقوقی ایران داشته و از همان ابتدا نیز مقرر شده بود معاملات اموال غیرمنقول دارای سابقه ثبتی باید به‌طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شود اما با تفاسیر این قانون و تغییراتی که به مرور اعلام شد، معاملات غیررسمی خود یک معضل در معاملات اموال غیرمنقول شد که با مخدوش کردن فضای شفافیت، امکان اجرای قوانین مترقی همچون مالیات بر سوداگری را نیز ناممکن می‌کرد.
به‌منظور ساماندهی و ایجاد نظام ثبت رسمی معاملات در حوزه اراضی و املاک و نیز پیشگیری از آسیب‌های مرتبط با معاملات غیررسمی، طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سال ۱۳۹۹ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید اما پس از طرح ایراداتی از سوی شورای نگهبان و اصلاح مصوبه در مجلس، نهایتاً این طرح در سال ۱۴۰۱ برای تعیین تکلیف نهایی به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال شد ولی همچنان در این نهاد بلاتکلیف مانده است؛ موضوعی که موجب معتبر ماندن اسناد عادی و وکالتی و در نهایت عدم اجرای هر قانونی برای قطع دست سوداگران از بازار مسکن شده است.

نامه مهم وزیر اقتصاد برای اعتبارزدایی از اسناد عادی
پنجم خرداد ماه امسال رسانه‌ها از ارسال دو نامه جداگانه از سوی وزیر اقتصاد به دبیر شورای نگهبان و رئیس مجمع تشخیص مصلحت نظام خبر دادند.
«سید احسان خاندوزی» در این نامه‌ها خواستار تسریع در تأیید «طرح مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی» در شورای نگهبان و «اعتبارزدایی از اسناد عادی و وکالتی» و تصویب «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در مجمع تشخیص مصلحت نظام برای توفیق حاکمیت در کنترل بازار سوداگرانه مسکن شد.
نامه‌های وزیر به این دو مقام ارشد در راستای تصویب و اجرای طرح «مالیات بر عایدی سرمایه» بود که دلالان و سفته‌بازان بازار مسکن، خودرو، طلا و سکه یا ارزهای خارجی را هدف قرار می‌دهد؛ قانونی که بیش از ۱۸۰ کشور دنیا تجربه موفقی از اجرای آن دارند و پیش‌نیاز اجرای آن در حوزه مسکن و کوتاه کردن دست سوداگران از این بازار اعتبارزدایی از اسناد عادی و غیررسمی است.
وزیر اقتصاد در نامه به رئیس مجمع تشخیص مصلحت نظام تأکید کرده بود که بررسی‌های این وزارتخانه نشان می‌دهد آنچه تضمین کننده موفقیت حاکمیت در کنترل بازار سوداگرانه مسکن و تحقق اهداف مقرر در قانون اساسی است، به تصویب «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» و با تمرکز بر ضمانت اجرای طرح یاد شده گره خورده است.

چرا قطع دست سوداگران مسکن بی‌نتیجه ماند؟
در بخشی از نامه خاندوزی به صادق آملی لاریجانی نوشته شده بود: «آنچه تمام چاره‌اندیشی‌های سابق (وضع ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، احکام مندرج در قوانین بودجه سالانه) و همچنین مصوبه فعلی (طرح مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی) را از حَیّز انتفاع ساقط کرده و این اقدامات را نه به عنوان معیار کارآمدی، بلکه به نماد تلاش‌های نافرجام حاکمیت در اجرای تکالیف قانون اساسی مبدل ساخته «عدم وجود هرگونه اطلاعات متقن در حوزه مالکیت املاک» است؛ به صورت خاص در «طرح مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی» مقرر شده انتقال املاک با انواع کاربری در صورت تحقق شرایطی، مشمول مالیات بر عایدی سرمایه کرده و به این ترتیب، مازاد قیمت فروش به قیمت خرید ملک، ماخذ محاسبه مالیات قرار خواهد گرفت. بر این اساس مراجع مرتبط، به ویژه تمامی دفاتر اسناد رسمی مکلف به انجام تکالیفی برای شناسایی و انعکاس این معاملات به سازمان امور مالیاتی شده‌اند».
وزیر اقتصاد با طرح این پرسش که چگونه با رواج «اسناد عادی معاملات قولنامه‌ای و وکالت‌نامه‌های عادی» و اعتبار آن در محاکم قضایی که طرفین معاملات ملکی می توانند بدون ثبت آن نزد هر مرجعی معامله خود را انجام دهند و خود را از پرداخت مالیات مصون نمایند، می‌توان به نتایج این اقدامات امیدوار بود؟ تأکید کرده بود: «معتبر دانستن معاملات املاک به‌وسیله اسناد عادی منجر به عدم شفافیت اقتصادی و نتیجتاً فرار گسترده مالیاتی در بازار بزرگ املاک شده است؛ از نظر بسیاری از صاحب‌نظران اقتصادی و همچنین مجموعه این وزارت تنها یک عامل می تواند اشخاص را ناچار به ثبت اطلاعات املاک خود کند و آن ایجاد و تقویت «ضمانت اجرا از طریق بطلان معاملات عادی» است، در غیر این صورت پر واضح است که منطق اقتصادی این سوداگران، اجازه معرفی املاک و ثبت رسمی آن را نخواهد داد. این ضمانت اجرا به نحو مؤثری در «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» پیش‌بینی شده که اکنون نزد آن مجمع در حال بررسی است».

ابطال معاملات عادی در سایه ثبت رسمی معاملات
در طرح الزام به ثبت رسمی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف شده که تا یک‌سال بعد از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه‌ای را جهت ثبت ادعاهای مالکیت اموال غیرمنقول ایجاد کند تا افراد، مستندات مربوط به املاکی را که تا قبل از راه‌اندازی سامانه مذکور معامله کردند و همچنان فاقد سند رسمی هستند، در آن درج کنند. بر این اساس هر معامله‌ای که موضوع یا نتیجه آن‌ انتقال مالکیت یا انتقال حق انتفاع یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول ثبت شده باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و هر نوع پیش‌فروش ساختمان اعم از اینکه به‌صورت سهمی از کل عرصه یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد.
معاملاتی که به ثبت نرسد، باطل است و در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد و فقط کسی مالک ملک شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.
همچنان که اشاره شد در این طرح ابطال معاملات عادی و وکالتی به‌عنوان ضمانت اجرایی برای اعتبارزدایی از این معاملات در نظر گرفته شده و به نظر می‌رسد با تأکید رهبر معظم انقلاب، می‌توان به تعیین تکلیف این طرح در مجمع تشخیص مصلحت نظام امیدوارتر بود تا پایانی باشد بر معضل معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول که از منشاء‌های بزرگ فساد است.