مشکل فروش املاک مورد تملیک بانک
از دیدگاه کلان نگر و در عین حال بهینه گرا، باید اذعان داشت که تملیک املاک برای بانک ها چندان کارآمد و قابل توجیه نیست. توضیح این که بر اساس قانون و رویکرد بانکداری اسلامی، بانک‌ها به وکالت از سپرده‌گذاران خود وجوه سپرده‌گذاری‌شده را به اشخاصی که نیاز به سرمایه‌گذاری یا تامین منابع مالی دارند، در قالب تسهیلاتی اعطا می‌کنند. پس در واقع آن دسته از تسهیلاتی که به صورت مطالبات معوق درمی‌آید و بانک آن را تملک می‌کند، سپرده‌های مردمی است و لذا بانک باید با اتخاذ سیاست فروش اموال تملیکی در جهت نقدینگی سازی، این سپرده‌ها را در جهت اعطای تسهیلات مجدد به‌کار گیرد؛ چرا که وظیفه اصلی بانک گردش وجوه و نقدینگی است.

اما بعضاً دیده می­شود که بانک­ها املاک بسیار زیادی با متراژهای قابل توجه دارند که قابلیت استفاده ندارد ولی بانک‌ها به‌واسطه ارزشمندی بالا و احتمال افزایش قیمت، آن املاک را در بخش سرمایه‌ای خود نگاه داشته­اند. این در حالی است که به رغم اتخاذ سیاست هایی نظیر تصویب آیین نامه نحوه واگذاری دارایی­های غیر ضرور و اماکن رفاهی بانک ها مصوب 30/10/1386 و نیز تأسیس شرکت فام (فروش اموال مازاد) تحت نظارت وزارت امور اقتصادی و دارایی و بانک‌ مرکزی (در سال 1386)، به دلایلی چون نسبی بودن و کامل نبودن فهرست اموال تملیکی بانک ها که به شرکت مزبور اعلام شده بود و این که اساساً اجبار قانونی برای فروش املاک مازاد بانک وجود ندارد، وضعیت موجود کماکان به ادامه تجمع املاک در نزد بانک ها و تبعاً کاهش کارایی سیستم اقتصادی از مجرای تنزّل وجوه در گردش و ناتوانی در اجرای طرح های دولت در جهت دهی به تسهیلات در راستای رسیدن به اهداف خاص اقتصادی مورد نظر، خواهد انجامید.

به هر حال هزینه نگهداری املاک مازاد ولو اینکه برای بانک­ها مشکلی ایجاد ننماید، برای کشور و سیستم اقتصادی بسیار سنگین و‌ گران تمام می‌شود. بر این اساس، دولت در آیین‌نامه فروش اموال مازاد بانک‌ها اجازه داده است که از قیمت کارشناسی روز فروش ملک، تا 30 درصد کاسته شود تا املاک مزبور به فروش برسند و حتی این تمهید پیش بینی شده است که 20 درصد ملک به صورت نقد داده شود و الباقی در اقساط 36 ماهه پرداخت گردد. (  ماده 4 آیین نامه نحوه واگذاری دارایی های غیرضروری و اماکن رفاهی بانک ها مصوب 30/10/1386: بانک ها مکلفند کلیه دارایی های غیر ضرور جزءهای (1) و (2) بند (الف) ماده (1)[اموال تملیکی یکی از این موارد است] را توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی نموده و پس از تأیید کمیسیون معاملات و با رعایت قوانین و مقررات به صورت مزایده و به شیوه نقد و یا نقد و اقساط، به فروش رسانند.)

پس بانک‌ها نیز باید از این فرصت استفاده نمایند و ضمن رهایی از املاک بلااستفاده و هزینه بردار، وجوه حاصل از فروش آن ها را وارد چرخه اقتصادی نمایند و توان تسهیلات­دهی خود را نیز افزایش دهند. همچنین در این آیین نامه پیش بینی شده است که بانک ها می­توانند املاک تملیکی خود را پس از ارزیابی قیمت توسط کارشناس رسمی دادگستری با برگزاری مزایده با روش عقد اجاره به شرط تملیک با پیش­دریافتِ حداقل بیست‎‎‎ درصد و یا از طریق شرکت های لیزینگ وابسته خود، با رعایت ضوابط مربوط واگذار نمایند.[1]

علاوه بر این، یک راهبرد عملی بسیار با اهمیت دیگر که تحقق آن نیازمند مساعدت سایر بخش های مسئول می­باشد، در تبصره 6 ماده 4 آیین نامه نحوه واگذاری، مطمح نظر قرار گرفته است که وفق آن، در صورت عدم فروش با توجه به موارد تبصره (3)، بانک می تواند با تأیید کمیسیون معاملات نسبت به بازسازی، تغییر کاربری و هر گونه تغییری که فروش مورد معامله را تسهیل کند، اقدام نماید.

(تبصره 3 ماده فوق: در روش فروش به صورت نقد و اقساط، پرداخت حداقل بیست درصد از مبلغ به صورت نقدی الزامی است. مدت بازپرداخت یا تسویه حساب کامل از سی و شش ماه بیشتر نخواهد بود.

تبصره 4 ماده فوق: کمیسیون معاملات بانک می‌تواند در صورت عدم فروش دارایی‌های فوق الذکر در مزایده اول با کاهش حداکثر ده درصد در قیمت پایه مزایده اولیه مجدداً نسبت به فروش دارایی ‎‎‎ غیرضرور از طریق مزایده اقدام نماید. در صورت عدم فروش مجدد، کمیسیون معاملات بانک می تواند مورد معامله را تا بیست درصد زیر قیمت پایه اولیه به فروش برساند. در صورت عدم موفقیت مجدد، کمیسیون معاملات از طریق مذاکره و پس از تأیید هیئت مدیره بانک، می­تواند دارایی را به نحوی که فروش آن کمتر از هفتاد درصد قیمت کارشناسی اولیه نباشد، به فروش برساند.)
 
در این خصوص، بدیهی است تغییر کاربری برخی املاک به ویژه در مورد املاک غیرتجاری و اراضی کشاورزی بلااستفاده، مسأله­ای است که می تواند برای تعیین تکلیف و فروش هر چه سریعتر املاک فاقد مشتریِ بانک و رسیدن به وجوه و مطالبات تأدیه نشده، بسیار راهگشا باشد.

تشخیص مازاد و غیر مازاد بودن اموال و املاک بانک‌ها به عهده بانک مرکزی است و در نتیجه اعداد و ارقام مربوط به این بخش نیز باید توسط این دستگاه ارایه شود. با این همه لازم است بدانیم که اموال و املاک مازاد در کنار عواملی مانند مطالبات بانک‌ها از دولت و مطالبات معوق از عوامل سه گانه بلوکه شدن بخشی عمده‌ای از منابع بانکی و خروج آن‌ها از چرخه تسهیلات دهی است و این خود برای بخش واقعی اقتصاد آسیب‌رسان است. لذا تلاش برای واگذاری اموال و املاک مازاد از اولویت‌های وزارت اقتصاد و بانک‌ مرکزی است که در این زمینه اقدامات لازم از سوی این دو دستگاه انجام شده و در حال انجام است.

یکی از عوامل مهم شکل‌گیری اموال مازاد بانک‌ها ، به کار گیری سیاست‌های سرکوب مالی و کاهش سودآوری بانک‌ها از عملیات مرسوم بانکی بود. درآمد بانک‌ها از محل تفاوت دو بخش نرخ سود بانکی و نرخ تسهیلات بانکی و همچنین محل کارمزدهاست. درباره کارمزدها باید بگویم گرچه باید در سال‌های گذشته نقش آن‌ در درآمد بانک‌ها افزایش می‌یافت ولی به دلایل مختلفی سهم چندی ندارد و بنابراین عمده درآمد بانک‌ها متکی بر تفاوت نرخ سود بانکی و نرخ تسهیلات بانکی است.

بخش دیگری از اموال مازاد بانک‌ها نیز در اثر بدهی دولت به بانک‌ها از طریق تهاتر بدهی دولت از طریق واگذاری سهام دولتی به وجود آمده است. به این ترتیب که فرض کنید دولت به یک بانک بدهکار بوده است و در عوض پرداخت بدهی خود ، یک شرکت پتروشیمی و یا یک نیروگاه به دولت داده است. به این تریب بخشی از دارای‌های بانک‌ها در این بخش متورم شده است.
 
سهم بخش تملیک وثایق نسبت به دو بخش دیگر کمتر است. ولی به هر حال بخشی از اموال مازاد بانک‌ها از طریق تملیک وثایق بدهکارانی ایجاد شده است که قادر به ایفای تعهدات خود نبوده‌اند. به هر حال بانک مسئولیت دارد که منابع خود را به موقع وصول کند، اگر به هر دلیلی بدهکار بانکی سر موعد نتواند تعهدات خود را پرداخت کند، بانک وثایق او را تملیک می‌کند. البته بانک باید بعد تملیک برای واگذاری آن‌ها اقدام کند ولی در سال‌های گذشته شرایطی به وجود آمد که دولت نتوانست آن‌ها را واگذار کرده و در نتیجه وثایق نیز به بخشی از اموال مازاد بانک‌ها تبدیل شدند.

به هر حال اقتصاد ایران یک اقتصاد بانک محور است و اگر هر اتفاقی در شبکه بانکی ما در قالب اعطای تسهیلات و تامین مالی فعالیت‌های اقتصادی رخ دهد و با تنگنای اعتباری مواجه شویم، سریع خود را در بخش واقعی اقتصاد و متغیرهای واقعی اقتصاد نشان می‌دهد. وقتی بانک به عنوان یک منبع  تامین مالی بخش عمده‌ای از منابع مورد نیاز فعالیت اقتصادی کشور را تامین می‌کند، اگر به هر دلیلی وقفه‌ای در این روند ایجاد شود در تشکیل سرمایه‌ ثابت و سرمایه‌گذاری و رشد اقتصادی موثر خواهد بود.

دراین زمینه اقدامات در خوری انجام شد؛ به این ترتیب که در خرداد ماه سال ۱۳۹۴ قانون رفع موانع تولید تصویب شد و مواد ۱۶ و ۱۷ این قانون صرفا اشاره به بحث واگذاری اموال و املاک مازاد بانک‌ها دارد. در ماده ۱۶ صراحتا گفته شده بانک‌ها موظفند سالانه یک سوم اموال  و املاکی که به تشخیص بانک مرکزی مازاد تشخیص داده می‌شود واگذار کنند و در ماده ۱۷ هم برای آن ضمانت اجرایی در نظر گرفته است به این ترتیب که اگر بانک‌ها طبق زمان‌بندی تعیین شده اموال مازاد خود را واگذار نکردند، بر درآمدهایی که از محل این اموال و املاک مازاد برای بانک‌ها ایجاد می‌شود، مالیات‌های تصاعدی تا ۵۵ درصد اخذ شود.

البته در همین قانون پیش‌بینی شده است که اگر بانک اقدامات لازم را داد ولی بازار سرمایه شرایط آن را نداشت و یا بازار شرایط مناسبی در این زمینه نداشت به تشخیص بانک مرکزی از آن مالیات‌های تصاعدی در نظر گرفته شده معاف شود.

مسئولان وزارت اقتصاد و بانک مرکزی تمام تلاش خود را انجام داده‌اند که به این تکلیف قانونی عمل شود و تا میزان قابل ملاحظه‌ای هم اقدامات ثمر بخش بود. ولی مشکلاتی هم در این راه وجود داشت. یکی از این مشکلات شرایط بازار سرمایه بود. به هر حال باید بازار سرمایه این آمادگی را داشته باشد که بتواند سهام بانک‌ها را واگذار کند.

از سوی دیگر وضعیت بازار مسکن در سال‌های گذشته منجر به آن شده که بانک‌ها نتوانند براحتی بخشی از اموال خود به ویژه در بخش مسکن و ساختمان را واگذار کنند و چه بسیار مزایده‌هایی که برای واحدهای مسکونی و تولیدی برگزار شد ولی بانک‌ها نتوانستند آن‌ها را بفروشند. اما در عین حال اقدامات قابل توجهی نیز به سرانجام رسیده است.

در نظر داشته باشید که سهم بخش وثایق در قیاس با دو بخش دیگر کمتر است و در نتیجه تملیک وثایق در دو سال نمی‌تواند به اموال مازاد بانک‌ها اضافه کرده باشد ضمن اینکه به هر حال در دو سال گذشته بخشی از اموال مازاد بانک‌ها با تلاش بسیار مسئولان مربوطه واگذار شده است و گرچه سرعت مورد انتظار در این بخش حاصل نشد ولی دراین زمینه موفقیت‌هایی قابل قبولی به دست آمد.

دراین زمینه سه موضوع بنگاه‌داری بانک‌ها را تشدید کرد، واگذاری برخی از شرکت‌های دولتی در قالب رد دیون به بانک‌ها بود که در برابر طلب آنها از دولت ، شرکتی به آنها واگذار می‌شد. دومین رخداد مطالبات معوقی بود که طی سالیان گذشته با رشد قابل توجهی همراه شد و بانک‌ها در قبال تسهیلاتی که به وام گیرندگان پرداخت کرده بودند و آنها از عهده بازپرداخت اقساط آن برنمی آمدند، املاکی  راکه به‌عنوان وثیقه تسهیلات در رهن قرارگرفته بود تملک  کردند.

از سوی دیگر رونق بازارمسکن بخصوص در اواخر دهه 80 که به رشد سه برابری قیمت‌ها منجر شد، بانک‌ها را برای کسب سود به سمت ساخت و ساز و خرید و فروش املاک مرغوب شهرها ترغیب کرد، اما پس از مدتی و با ورود بخش مسکن به رکود، این املاک دیگر خریداری نداشت و روی دست بانک‌ها ماند.

ولی رکود بازار مسکن در سال‌های اخیر به‌عنوان بزرگترین مانع برسر راه فروش اموال مازاد بانک‌ها تبدیل شده است به طوری که برخی از بانک‌ها علاوه بر مزایده‌ها برای فروش املاک خود به مشاوران املاک مراجعه کرده‌اند.

به گفته فعالان بانکی، به دلیل رکود حاکم بر اقتصاد، زیانده بودن برخی از پروژه‌های در اختیار بانک‌ها، نبود خریدار و... واگذاری اموال مازاد بانک‌ها با موانعی روبه رو ست و باید ابتدا این مشکلات برطرف شود، چون این باور وجود دارد که با انجام این سیاست، بانک‌ها از وضعیت خوبی برخوردار خواهند شد و این نفعی است که در نهایت به اقتصاد خواهد رسید.

حل مشکل دارایی‌های منجمد، زمانبر است
 
بحث واگذاری اموال مازاد بانک‌ها در حالی از سوی دولت مورد تاکید قرار گرفته که در این مسیر موانع زیادی وجود دارد که تحقق این هدف را با سختی روبه‌رو کرده و بانکها با حجم زیادی اموال مازاد  ، املاک و کارخانه و ... روبرو هستند.

که تمایل زیادی دارند این اموال را به فروش برسانند، اما درحال‌حاضر تقاضا و خریدار وجود ندارد و این یک مسئله مهم است. به‌جز املاکی که بانک‌ها خودشان خریداری کرده‌اند، بخش زیادی از اموال موجود، به ازای پرداخت بدهی به بانک‌ها از گذشته تحمیل شده که بسیاری از اینها زیانده هستند و تمایل برای خرید آن وجود ندارد، بخشی از این کمبود تقاضا به رکود حاکم بر اقتصاد برمی‌گردد و بخشی هم به دلیل زیانده بودن برخی از این پروژه‌هاست که در اختیار بانک‌ها قرار دارد.

 بانک‌ها تمایل‌شان این است که برای خروج از مشکلات مالی که با آن روبه‌رو هستند، هرچه سریع‌تر این اموال به فروش برسد، اما با توجه به شرایطی که حاکم است، فروش به سختی انجام می‌شود و این یک مانع بزرگ بر سر راه واگذاری‌هاست.

شرایط حاکم بر اقتصاد باعث شده بانک‌ها به سمت بنگاهداری و انباشت اموال مازاد حرکت کنند. درحال‌حاضر بانک‌ها تمایل دارند حتی با نرخ‌های پایین این اموال را واگذار کنند، اما خریدار نیست و تمایل به خرید کم است.

ورود به دوران رکود
با ورود بازار مسکن به دوران رکود،‌ فروش اموال مازاد بانک‌ها با مشکل روبه‌رو شد. طبق دستورالعمل موجود در قانون رفع موانع تولید بانک‌ها هرسال باید ۳۰ درصد از بنگاه‌ها،‌ املاک و دارایی‌های مازاد خود را می‌فروختند اما از آنجا ‌که ابلاغ این دستورالعمل با تداوم رکود بازار مسکن هم‌زمان شد،‌ عملا فروش دارایی‌های بانکی را با بن‌بست مواجه کرد. با وجود اینکه بانک‌ها چندین بار مناقصه فروش املاک و دارایی‌های خود را اعلام عمومی‌ کردند اما به‌واسطه رکود بازاری بخش عمده این اموال مازاد به فروش نرسید چراکه بازار مسکن توان جذب املاک مازاد بانک‌ها را ندارد.»

هرچند که  وزیر اقتصاد نیز دستورالعملی به بانک‌ها ابلاغ کرده که طبق برنامه زمان‌بندی‌شده،‌ دارایی‌های مازاد و بنگاه‌های خود را به فروش برسانند،‌ ولی هنوز هم رکود بازاری وجود دارد و عملا سد راه خروج بانک‌ها از بنگاه‌داری است اما بانک‌ها به‌جز دارایی‌های ملکی در حوزه‌های تجاری،‌ اداری و مسکونی،‌ پرتفوی سهام در بازار سرمایه نیز دارند که می‌توانند آنها را به فروش برسانند.

باید این نکته مهم را در نظر گرفت که اگر برای واگذاری اموال مازاد بانک‌ها به نظام بانکی فشار بیاوریم،‌ شرکت‌هایی که ۱۰۰ میلیارد تومان ارزش دارند،‌ ۱۰۰ میلیون تومان فروخته می‌شوند. برآورد مشخصی از میزان کل اموال مازاد بانک‌ها وجود ندارد،‌ شرایط حاکم بر اقتصاد موجب شده به ویژه در بخش مسکن بانک‌ها حتی اگر بخواهند اموال‌شان را واگذار کنند، نتوانند. همچنین بخشی از اموال مستغلات مازاد به ازای بدهی‌ها به بانک واگذار شده و کسی رغبتی به خرید آنها ندارد. در جاهایی هم واگذاری اموال به صورت نقدی انجام شده به این ترتیب که در قبال آن مال دیگری اخذ شده که این در واقع تغییر ترکیب و صورت واگذاری است
 
 
عدم توانایی در فروش سهام
بخشی از دارایی مازاد بانک‌ها سهام بورسی آن‌هاست. در مورد فروش سهام موجود در پرتفوی بورسی بانک‌ها نیز اگر همه بانک‌ها بدون زمان‌بندی وارد عرضه شوند،‌ بازار سرمایه توان تحمل عرضه‌ها را ندارد و با کمبود تقاضا مواجه می‌شود؛ درحالی‌که کل معاملات بازار سرمایه روزانه به ۲۰۰ میلیارد تومان می‌رسد طبیعی است که عرضه شدید بانک‌ها می‌تواند چالش‌برانگیز باشد.»

النهایه ، آنچه مسلم است اینکه افزایش بسیار زیاد میزان مطالبات معوق بانکی را شاهد بوده‌ایم. این‌گونه مطالبات عمدتاً در مقابل وثایق تملیکی اعطا شده است و بخش زیادی از دارایی‌های نقد بانک‌ها به اموال تملیکی تبدیل شده که یا در اختیار گرفته شده یا در شرف تملیک است. به عبارتی قسمت بزرگی از نقدینگی بانک‌ها که بایستی در جریان بوده و صرف تسهیلات‌دهی و مصارف جاری بانکی شود به ملک و ساختمان تبدیل شده است. این دارایی‌ها یا غیرقابل فروش‌اند یا با توجه به رکود فعلی مسکن به سختی به فروش می‌رسند. مردم هم از خرید املاک تملیکی و مصادره‌ای نهادها ابا دارند. همچنین اعتبارات و تسهیلاتی هم برای خرید چنین دارایی‌هایی لحاظ نشده است. لذا بخش اعظمی از دارایی‌های بانکی فریز شده است که قابلیت اعتباردهی و کسب سود بانک‌ها را به شدت کاهش داده است.

لذا بنظر میرسد بحران فروش اموال مازاد بانکها بدون رونق اقتصادی و به حرکت در آمدن بازار مسکن و همچنین اعطای تسهیلات یا سهل البیع کردن بیشتر شرایط واگذاری و انعطاف پذیری بیشتر برای فروش آن امری سخت و زمانبر خواهد بود
 
بابک شناسی-كارشناس ارشد حقوق خصوصي و بازرس بانک